资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的“生存之道”

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咋样正确处理盈利那些的间题,是上市后摆在“青客们”手中的重要那些的间题。盘和林认为,盈利难主要肯能我国长租公寓经营法律方法比较单一,除了租金、水电费以外这麼 别的收入,加之租金回收期长且考虑到公寓正常的运营维护成本,企业基本这麼 那些盈利空间。

今年25岁的罗文(化名)来自广西,却已算得上是长租公寓领域的“老人”。2016年,他来到上海从事房地产中介工作。一年后,长租公寓刚开始兴起,他便跳槽至蛋壳公寓。

而从城市分布高度来看,在2017年末,蛋壳在北上深等一线城市的公寓数量占比仍接近90%,但你这种 比例正在逐渐下降。截至2019年9月底,一线城市公寓比例已接近1000%,杭州、南京、苏州等二线城市逐渐刚开始“冒头”。

“我每天的工作却说我按照顾客的要求挑房子,再带顾客看房子。”罗文告诉记者,每个月平均能完成20单左右,70%左右的顾客前会挑选“租金贷”的模式分期付款。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示,长租公寓的崛起,一方面在于2016年后房价的次飙升导致 住房需求得都可不可否了满足,住房矛盾突出;买车人面,在国家“租购并举”强力支持下,各地也密集出台了长租公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设;一块儿,住房市场从增量房转入到了存量房的时代,长租公寓能助 企业品牌的建设、产品的增值和经营能力的提升。

“要想突破盈利禁锢,还是都可不可否建立起围绕公寓的经济生态圈。”他表示,比如购物、餐饮、娱乐、保洁、培训等配套服务,你这种 “公寓+服务”的模式更才能帮助长租公寓摆脱传统的经营模式,拓展其经营范围,扩大其盈利空间。

租金贷“罗生门”

在招股书中,青客公寓也表示,公司与11家金融机构媒体企业合作提供分期支付的租房贷款。租户可都可不可否了向媒体企业合作机构申请分期租赁贷款,预付一定租期的租金,并享受相应折扣。在租赁刚开始时,用户可支付最多2三个小 月租金和核准贷款收益转入青客公寓账户。由青客公寓向金融机构媒体企业合作伙伴支付租金分期贷款的每月利息,并提供担保。

对于业绩和企业发展那些的间题,记者致电、致函蛋壳公寓,相关负责人表示,“目前具体信息还都可不可否了向外透露,相关那些的间题已转交至相关部门。”

你这种 说法也得到了数据上的印证。据招股说明书显示,蛋壳公寓的租客中,以“租金贷”模式支付租金的人数占绝大多数,2017年、2018年和2019年前九个月,使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。蛋壳公寓方面表示,你这种 比例的大幅下降主却说我肯能公司加强与更有信誉的金融机构媒体企业合作,而那些机构的信贷评估任务管理器较为严格。

“蛋壳的分期很靠谱。”罗文告诉记者,蛋壳都可不可否了腾讯旗下微众银行三个小 分期付款平台,“无论规模还是资质,蛋壳和腾讯完整篇 前会经得起考验的,不像这种 品牌要么媒体企业合作的平台有点硬多,要么媒体企业合作的平台太小容易‘暴雷’”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则建议,长租公寓应该定处于过渡性,多打造这种 针对刚走出校园年轻人的产品线,在装修风格、服务等方面完整篇 前会迎合年轻人的喜好。

《中国经营报》记者注意到,争先上市、屡陷破产风波的手中,是长租公寓服务商巨大亏损所带来的资金压力。据招股书披露,截止到2019年6月前的九个月,青客公寓资产负债率高达132.83%,已达到“资不抵债”;蛋壳则在今年前9个月净亏损也达到25.16亿元。

业内人士表示,长租公寓完整篇 前会“金凝固”的趋势。为了融资维持资金链,“租金贷”模式已逐渐成为行业“标配”。

近年来,长租公寓在一、二线城市快速扩张,却也频频陷入“破产”风波。日前,杭州中择地产又因资金链断裂停止运营,欠条总额达10000万元。事实上,据《中国经营报》记者不完整篇 统计,今年以来,全国已有超过20家长租公寓公司“出事”。

盘和林还认为,对于违法违规的租金贷,相关部门都可不可否进一步加大惩罚力度,必要时可都可不可否了采取停业整顿、市场禁入、限制其法人代表及股东再次经营类似业务等惩罚法律方法。

头部企业争先上市

相关数据显示,截至2019年6月底的前九个月,即使会被收取押金,47.3%的青客租客在租约到期前中止租赁。而在使用租金贷的租约中,你这种 数据提升至48.3%。

贝壳研究院数据也显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要导致 。

此外,青客公寓亦可提供额外的信用增级服务,即以保证金的形式向有关的金融机构提供贷款,一般不超过贷款余额总额的5%,以供租户偿还贷款。当租约终止后,公司会协调一次性撤消 未偿还的分期租赁贷款。青客公寓方面表示,分期租金贷款的收益已帮助公司为装修新公寓的资本支出提供资金。

“租金贷的风险规避,都可不可否曾经端和后端一块儿发力。”盘和林指出,一方面,都可不可否建立资金监管机制,明确各项资金的安排,正确处理专项资金挪为他用;买车人面,加强金融机构对贷款人资信审查,强化金融机构的贷前调查、贷中审查、贷后管理责任意识。

此外,“租金贷”也成为了蛋壳公寓资金的重要来源。据招股书披露,蛋壳公寓的主要资金来源包括金融机构的预付租金融资和租客的预付款,即“租金贷”。报告期间,金融机构分别预付了9.38亿元、2.13亿元和31.06亿元,并由租客垫付1.06亿元、2.1000亿元和7.94亿元。

目前,蛋壳公寓在北京、深圳、上海、杭州等1三个小 城市共运营40余万间房间。

最终,11月5日,青客公寓在纳斯达克成功上市。业内人士告诉记者,成功上市将为长租公寓服务商注入可观的资金,使其资金链暂时我太少 断裂,“目前肯能资金那些的间题,长租公寓破产并抛妻弃子租客的例子这麼 来太少了”。

规模的越快了 了 扩大,也带来营收的成倍增涨。据招股书披露,蛋壳公寓在2017年、2018年及2019年前三季度营收分别为6.6亿元、26.8亿元以及1000.0亿元。其中,2019年三季度单季超过20亿元人民币,同比增长接近11000%。蛋壳公寓坦言,“其收入来源主要所含收取的房租以及对租客收取的相关服务费用。”

(这是处于上海市闵行区的一户蛋壳公寓。截至今年三季度,蛋壳公寓在北京、深圳、上海等城市运营40余万间房间。本报记者郭阳琛/摄)

蛋壳公寓正在积极“备战”上市,而青壳公寓却在冲刺前“踩刹车”。上市前4天 ,青客公寓出人意料地再次更新F-1招股文件,将发行规模从此前的5115万股ADS临时下调至270万股ADS。你这种 举动,将使青客公寓上市募得资金减半,其最高募得资金从近1亿美元的估值腰斩至约410000美元。

在资金紧张的情況下,自如、青客、蛋壳三家头部长租公寓服务商也在积极寻求上市“回血”的肯能。11月5日,长租公寓服务商青客公寓回应在纳斯达克全球市场挂牌交易,股票代码“QK”。截至目前,“长租第一股”青客每股14.94美元,市值约7.09亿美元,短短20天市值已凝固一亿多美元。

据罗文介绍,目前蛋壳公寓给予分期顾客房租九六折的优惠,并免除租客分期付款的利息。此外主次房源还可都可不可否了享受签约一年,首月房租五折,并返现三个小 月的福利。“租这种 人 房子的大多是刚来上海不久的年轻人,出来合租本就资金不雄厚,分期押一付一的模式还是很有吸引力的。”

然而,亏损那些的间题依旧严峻。相关数据显示,蛋壳公寓在2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元,尤其在今年前三季度净亏损甚至达到25.16亿元人民币。蛋壳公寓方面表示,公司整体尚未盈利主却说我肯能其过去两年持续高增长,大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

多位受访专家表示,长租公寓目前以分散式为主,类似第三方托管的“二房东”模式,还涉及租金贷等金融创新,客观上来讲业务更加繁杂,产业链拉长。肯能目前难以盈利,肯能三个小 环节出错,导致 资金链处于那些的间题,就容易“暴雷”。

与此一块儿,另一长租公寓服务商蛋壳公寓也紧跟青客,向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。但招股近三个小 月,至今还未成功上市。